Eignasafn
Regins

Nýjar áherslur

Í framhaldi af nýrri stefnumótun félagsins hefur verið ákveðið að skerpa og breyta áherslum varðandi fjárfestingar og uppbyggingu eignasafnsins. Eignasafninu er nú skipt upp í þrjár einingar sem allar eru álíka stórar innan félagsins. Þessar einingar eru eftirfarandi:

Opinberir aðilar. Samstarfs- og leiguverkefni

Dæmi um eignir eru Egilshöll, skólar og leikskólar, skrifstofueiningar í leigu til opinberra aðila.

Verslun og þjónusta

Dæmi um eignir eru Smáralind, Hafnartorg, Garðatorg, Litlatún, Hólagarður o.s.frv.

Atvinnuhúsnæði og almennur markaður.

Dæmi um eignir eru skrifstofur, hótel, gistiheimili, líkamsræktarstöðvar, iðnaður, lager og geymsluhúsnæði.

Hver eining er undir stjórn framkvæmdastjóra sem hefur það hlutverk að byggja upp og viðhalda sérþekkingu á viðkomandi sviði. Stefnt er að því að hver eining verði í framtíðinni afkomueining. Með aukinni sérhæfingu og þekkingu getur félagið betur veitt viðskiptavinum sínum þær sérlausnir sem þörf er á og þannig stuðlað að virðisauka fyrir viðskiptavini og félagið.

Einnig hefur verið tekin stefnumótandi ákvörðun um að beina uppbyggingu og fjárfestingum félagsins í átt að ákveðnum kjarnasvæðum. Þessi ákvörðun mun með tíð og tíma leiða til þess að eignasafn félagsins verður þéttar á ákveðnum svæðum, minna dreift og eignir almennt stærri. Nú þegar hefur félagið skilgreint nokkur svæði sem kjarna til að byggja upp og fjárfesta í. Dæmi um þessa kjarna eru eftirfarandi:

  • Smáralindarsvæði.
  • Miðbær Reykjavíkur.
  • Höfðatorg / Borgartún.
  • Garðatorg og nágrenni.
  • Egilshöll og nágrenni.

Nú þegar er um 65% af eignasafni félagsins staðsett í þeim kjörnum sem skilgreindir hafa verið. Sú hugsun sem felst í að þróa eignasafn félagsins í þessa átt er m.a. til að koma til móts við breytt viðhorf samfélagsins, nýja kynslóð neytenda, þéttingu byggðar, breyttar samgöngur og kröfur um sjálfbærni til virðisauka fyrir samfélagið, viðskiptavini og fjárfesta. Leitast verður við að gera aðlaðandi umhverfi og eftirsótta blöndu kjarna fyrir atvinnustarfsemi, þjónustu, menntun, búsetu og afþreyingu þar sem notendur geta lifað, leikið og starfað.

Opinberir aðilar - Samstarfsverkefni

Ríki og sveitarfélög hafa verið mjög stórir kaupendur þjónustu á leigumarkaði og líkur eru á að umsvif þeirra fari vaxandi. Reginn hefur frá upphafi stefnt að aukinni hlutdeild á þeim markaði og orðið vel ágengt í þeim efnum. Innan eignasafns Regins eru viðamikil útleigu- og þjónustuverkefni sem voru boðin út á árunum 2003 – 2007 og voru þá flokkuð sem einkaframkvæmdarverkefni (PPP – Public Private Partnership) sem við kjósum nú að kalla samstarfsverkefni. Egilshöll í Grafarvogi og skólamannvirki í Hafnarfirði og Garðabæ eru gott dæmi um þess konar samstarfsverkefni þar sem leigusali tekur að sér aukna þjónustu við rekstur á húsunum, s.s. ræstingar, þrif, húsvörslu og umsjón, öryggismál, orkustýringu o.s.frv. Egilshöll endurspeglar þar að auki aukna nýtingu eignar með hliðarstarfsemi að frumkvæði einkaaðila sem stuðlar ekki einungis að aukinni fjárhagslegri hagkvæmni heldur getur einnig aukið þjónustustig til notenda verkefnisins.

Reynsla félagsins á þessu sviði hefur gert það að verkum að mikil þekking er innan Regins um útleigu fasteigna með áherslu á samstarfsverkefni þar sem það er haft að leiðarljósi að bjóða leigutökum fýsilegar heildarlausnir. Þessar áherslur hafa nýst sérstaklega vel í útboðum opinberra aðila s.s. vegna stofnana á vegum ríkis og sveitarfélaga. Hefur félagið sett sér það að markmiði að vera leiðandi í lausnum fyrir opinbera aðila í tengslum við útleigu á stórum fasteignum ásamt rekstri og þjónustu slíkra eigna þar sem horft er til sameiginlegra hagsmuna og heildstæðra virðisaukandi lausna fyrir báða aðila.

Áherslur í útboðum á vegum Framkvæmdasýslunnar fyrir hönd opinberra aðila hafa verið að breytast í þá veru að oftar er óskað eftir að ýmis rekstrarþjónusta sé hluti leigusamnings s.s. viðhald, rekstur kerfa og snjómokstur.

Í dag er um þriðjungur af eignasafni Regins í leigu til opinberra aðila og er stærsti leigutakinn Reykjavíkurborg hvort sem litið er til fermetra eða tekna en um 15% af tekjum Regins koma frá Reykjavíkurborg, annar stærsti leigutaki félagsins er íslenska ríkið með um 9% af heildartekjum. Tekjur frá opinberum aðilum jukust á árinu með nýjum samningum m.a. við Tryggingastofnun, Lögregluna á Suðurnesjum, Geðheilsuteymi austur og Landlækni. Tekjur vegna opinberra aðila munu aukast enn á nýju ári þegar samningur við Vegagerðina og Geðheilsuteymi suður taka gildi. Með flutningi Geðheilsuteymi suður eru öll geðheilsuteymi Heilsugæslunnar komin í húsnæði á vegum Regins.

Stefnt er að því að auka hlutfall tekna frá opinberum aðilum upp í rúmlega 35% enda um stöðuga og örugga leigusamninga að ræða þar sem leigutíminn er oft á tíðum lengri en gengur og gerist.

Verslun og þjónusta

Verslunargeirinn þróast hratt þessi misserin eins og aðrir geirar með aukinni nýtingu stafrænnar tækni, aukinni sjálfvirknivæðingu og breyttum neyslu- og samgönguvenjum. Bætt aðgengi og aukin samkeppni frá erlendum netverslunum hefur auk þess sett mark sitt á verslunarmynstur íslenskra neytenda. Jafnframt leiða auknar kröfur neytenda um upplifun og þjónustu til þess að fyrirtæki í verslun og þjónustu þurfa að aðlaga sinn rekstur hratt að breyttu samkeppnisumhverfi.

Mikilvægi fasteigna í rekstri verslunar og þjónustu er mikið þar sem staðsetning og gæði verslunarrýma eru lykilatriði bæði fyrir rekstraraðila og neytendur. Með því að færa allar eignir Regins á sviði verslunar og þjónustu undir eitt svið verður til sérhæft eignasafn með úrvali af fjölbreyttu verslunarrými. Þá opnast jafnframt tækifæri til að byggja upp sérþekkingu á sviði verslunar og er hið nýja svið skipað teymi sem þekkir vel til og er með skilning á verslunar- veitinga- og afþreyingarrekstri. Með því móti er félagið betur í stakk búið að styðja viðskiptavini sína til að mæta breyttu samkeppnisumhverfi.

Eignasafn Regins í verslun & þjónustu er sterkt og telur yfir 122 þúsund m2 eða um þriðjung af eignasafni félagsins. Fjöldi leigutaka í verslun og þjónustu eru um 150 talsins og eru stærstu leigutakar á sviðinu Hagar, H&M og Húsasmiðjan. Tíu stærstu leigutakar á sviði verslunar og þjónustu standa undir um 45% af leigutekjum sviðsins.

Tveir þriðju af eignasafni Regins í verslun og þjónustu er staðsett í kjörnum Regins sem þýðir að á þeim svæðum er þétt og fjölbreytt byggð. Aukinn þéttleiki og fjölbreytt byggð styðja við verslun þar sem íbúar, starfsfólk, viðskiptavinir og jafnvel ferðamenn á kjarnasvæðum velja oftar en ekki að sækja verslun og þjónustu á kjarnasvæðum nálægt vinnustað eða heimili. Kjarnar Regins eru vel staðsettir við helstu samgönguæðar og fyrirhugaða Borgarlínu. Sem dæmi er 95% af verslunarrými Regins í innan við fimm mínútna göngufjarlægð frá fyrirhugaðri Borgarlínu en fyrirsjáanlegt er að verslunarsvæði við Borgarlínur muni styrkjast þegar líður á áratuginn.

Þrátt fyrir að umhverfi verslunar sé að breytast hratt hafa þrír ólíkir flokkar verslunarsvæða styrkt sig í sessi undanfarin misseri. Um 76% af eignasafni Regins í verslun og þjónustu fellur undir þessa þrjá flokka.

Smáralind - nútímaleg verslunarmiðstöð með sterkum alþjóðlegum vörumerkjum

Verslunarmiðstöðvar víða um heim hafa þróast með ólíkum hætti undanfarin ár. Vel staðsettar og nútímalegar verslunarmiðstöðvar sem lagt hafa áherslu á upplifun viðskiptavina og bjóða úrval alþjóðlegra vörumerkja og fjölbreytta afþreyingu og veitingar hafa styrkt sig í sessi á síðustu árum . Hins vegar hafa margar verslunarmiðstöðvar sem eru staðsettar í úthverfum stórborga, hafa ekki fjárfest í upplifun viðskiptavina og eru háðar örfáum deildarskiptum sérvöruverslunum sem hafa margar hverjar átt í rekstrarerfiðleikum, gefið verulega eftir í samkeppninni.  

Þegar Smáralind var opnuð fyrir 19 árum var hún staðsett í útjaðri höfuðborgarsvæðisins en í dag er hún nálægt því að vera miðpunktur höfuðborgarsvæðisins útfrá búsetu fólks. Smáralind liggur vel að stofnbrautum og almenningssamgöngum og önnur af fyrstu tveimur Borgarlínunum mun keyra frá miðbæ Reykjavíkur að Smáralind árið 2024. Ári síðar mun línan ná upp í efri byggðir Kópavogs og þannig stækka til muna upptökusvæði Smáralindar. Mikil uppbygging í kringum Smáralind hefur styrkt rekstur í Smáralind, bæði með opnun Norðurturns þar sem um 1.000 manns starfa og eins uppbygging Smárabyggðar og Glaðheimasvæðis. Áætlað er að með þessum nýju byggingum fjölgi þeim sem búa eða vinna í 5 mínútna göngufjarlægð við Smáralind um 5 þúsund manns.

Gæði fasteignar og verslunar skiptir miklu máli fyrir upplifun viðskiptavina. Reginn hefur nú þegar fjárfest og uppfært um 60% af verslunarrýmum Smáralindar á undanförnum fjórum árum og fært þannig stóran hluta verslunarmiðstöðvarinnar til nútímans. Þetta skiptir máli fyrir rekstraraðila og starfsfólk þeirra sem og viðskiptavini. Gestum í Smáralind fækkaði á fyrri hluta ársins þegar óvissa ríkti í efnahagslífinu en góð aukning var í gestafjölda á seinni hluta ársins. Verslun í Smáralind jókst um 7% á milli ára og í einstökum vöruflokkum eins og tísku varð enn meiri söluaukning frá fyrra ári. Útleiga gekk vel í Smáralind á árinu og í árslok var 99% verslunarrýma útleigt.

Hafnartorg - hágæða verslunarrými í miðborginni

Sterkir miðborgarkjarnar með hágæða verslunarrýmum eru gjarnan miðpunktar erlendra borga og aðdráttarafl bæði fyrir íbúa, atvinnulíf og ferðamenn. Oftar en ekki eru þetta þau svæði þar sem hæsta leiguverð er í hverju landi sem endurspeglast í eftirspurn eftir slíku húsnæði. Miklar gæðakröfur eru gerðar til slíks verslunarhúsnæðis, sérstaklega af alþjóðlegum vörumerkjum sem sífellt vilja auka upplifun við verslun. Atriði eins og aukinn sýnileiki með sérframleiddum gólfsíðum verslunargluggum, aukin lofthæð, gott aðgengi fyrir ólíka hópa og sveigjanleiki við uppsetningu verslunarrýma skiptir rekstraraðila miklu máli. Jafnframt skiptir samsetning verslana miklu máli, því til að byggja upp góðan verslunarkjarna þarf ákveðna fjölbreytni og þéttleika verslana sem hvetur fólk til að heimsækja svæðið. 

Lítið hefur verið byggt af verslunarhúsnæði í miðbænum undanfarna áratugi sem uppfyllir ofangreindar kröfur. Á sama tíma hefur verslun á Laugavegi átt undir högg á sækja á kostnað vaxandi fjölda veitingastaða og líklegt er að þar hafi spilað saman léleg gæði húsnæðis, skert aðgengi og samsetning rekstraraðila. Mikilvægt er að bæta upplifun borgarbúa af verslun í miðborginni og eins auka verslun frá erlendum ferðamönnum sem flestir hverjir eru vanir miklum gæðum í verslun í sínum heimaborgum.

Reginn sá tækifæri í að leiða enduruppbyggingu verslunar í miðborginni, taka þátt í að skapa nýja og sterka miðborg til framtíðar. Ákveðið var að byggja upp hágæða verslunarrými í miðborginni og fá til samstarfs rekstraraðila sem myndu bjóða upp á lúxusvörumerki sem myndu höfða jafnt til íslenskra neytenda og ferðamanna. Uppbygging á nýjum verslunarkjarna þar sem lögð er áherslu á að fá rekstraraðila sem ekki hafa starfsemi á Íslandi er langtímaverkefni þar sem tíma tekur að fá að rétta samsetningu leigutaka sem og venja komur neytenda á nýtt verslunarsvæði. Vel miðar þó á þeirri vegferð og í árslok var búið að opna verslun og veitingastarfsemi í 70% af þeim rýmum sem Reginn á á Hafnartorgi. Til viðbótar var búið að skrifa undir leigusamninga við fjóra leigutaka á 15% til viðbótar sem allir opna á fyrsta ársfjórðungi 2020. Stefnt er að því að ljúka við útleigu á þeim 15% sem eftir eru af verslunarrýminu á árinu. Auk þess tekur Reginn við jarðhæðinni á Austurhöfn á fyrsta ársfjórðungi og mun þá fara í samskonar uppbyggingu á því verslunarrými. Ljóst er að nálægð við Hörpu, Marriott Edition hótelið sem opnar í haust og höfuðstöðvar Landsbankans sem áætlað er að opni eftir þrjú ár mun styrkja þetta svæði enn frekar auk þess sem bílakjallari með yfir 1.100 stæðum gerir svæðið enn meira aðlaðandi í hugum neytenda. Heildaruppbygging svæðisins er einstakt uppbyggingarverkefni á íslenskan mælikvarða þar sem fjárfest hefur verið fyrir yfir 100 milljarða króna á svæðinu þegar öllum framkvæmdum svæðisins verður lokið.

Vel staðsettir hverfiskjarnar

Þriðji flokkur verslana sem er að styrkjast eru vel staðsettir hverfiskjarnar með fjölbreytta samsetningu af verslun og þjónustu sem höfðar til íbúa í hverfinu. Það felst margvísleg hagræðing í því að geta keypt helstu nauðsynjar nálægt heimilinu, sparar bæði tíma og kostnað. Það er auk þess þægilegt og umhverfisvænt þar sem það dregur úr akstri og gerir fleirum kleift að kjósa bíllausan lífstíl með því að sinna helstu erindum í göngu- eða hjólafæri.

Dæmi um sterka hverfiskjarna Regins eru Litlatún og Garðatorg í Garðabæ, Hólagarður í Breiðholti og Vínlandsleið í Grafarholti. Í þessum kjörnum er fjölbreytt verslun og þjónusta í boði, t.d. dagvara, gjafavara, byggingavörur, bakarí, ísbúðir, veitingastaðir og fleira. Smáralind er jafnframt að breytast í hverfiskjarna fyrir þá þúsundir íbúa sem eru að flytja í ný hverfi umhverfis Smáralind. Jafnframt má segja að Höfðatorg, Egilshöll og Hafnartorg veiti mikilvæga hverfisþjónustu eins og veitingaþjónustu og afþreyingu fyrir alla þá sem sækja vinnu, verslun eða afþreyingu í þeim kjörnum.

Mjög góð eftirspurn er frá rekstraraðilum eftir í verslunarrýmum í hverfiskjörnunum en í árslok var 99% af verslunarrými í hverfiskjörnum Regins útleigt.

Aðrar eignir verslunar og þjónustu

Eignasafn Regins í öðrum fasteignum fyrir verslanir og þjónustu er dreift víðs vegar um höfuðborgarsvæðið auk eigna á Akureyri og Reykjanesbæ. Meðal annars er um að ræða eignir í Skútuvogi, Lágmúla og Mörkinni, sterkum verslunar- og þjónustusvæðum sem þó flokkast ekki undir kjarnasvæði Regins. Í árslok var 99% af verslunarrými í þessum flokki í útleigu.

Atvinnuhúsnæði og almennur markaður

Þarfir fyrirtækja til húsnæðis hafa tekið nokkrum breytingum á undanförnum árum, fermetrafjöldi á hvern starfsmann í skrifstofuhúsnæði hefur farið minnkandi, algengara er að skrifstofur séu í opnum rýmum fremur en lokuðum herbergjum og hefur færst í vöxt að fyrirtæki kjósi verkefnamiðað vinnuumhverfi þar sem starfsmenn eiga jafnvel ekki fast sæti. Fyrirtæki hafa dregið úr lagerhaldi, tíðni vörusendinga er örari en hún var áður og stórum vöruhúsum hefur fækkað.

Fasteignasafn Regins er fjölbreytt, hvort sem litið er til gerðar eigna, stærðar, gæða eða staðsetningar. Reginn á því auðvelt með að bjóða lausnir sem henta fyrirtækjum með ólíkar þarfir.

Á sviðinu Atvinnuhúsnæði og almennur markaður er allt skrifstofuhúsnæði í eignasafni félagsins sem ekki er leigt út til opinberra aðila, allt iðnaðar, geymslu og lagerhúsnæði, hótel auk íþrótta-, mennta-, og afþreyingarhúsnæði sem ekki er leigt til opinberra aðila.

Með því að færa þessar einingar inn á sér svið skapast tækifæri til að byggja upp enn frekari sérhæfingu sem mun hjálpa félaginu að vera leiðandi aðili í lausnum sem mæta þörfum markaðarins.

Skrifstofuhúsnæði í útleigu til einkaaðila nemur um 24% af tekjum og 22% af fermetrum í samstæðu Regins, iðnaðar, geymslu og lagerhúsnæði um 12% af tekjum og 16% af fermetrum og hótelin um 9% af tekjum og 4,5% af fermetrum. Íþrótta-, mennta- og afþreyingarhúsnæði sem leigt er til einkaaðila skilar um 1% af tekjum félagsins og um 1% af fermetrum safnsins. Samanlagt eru á þessu sviði því um 46% af tekjum og 44% af fermetrum í safni Regins. Eignasafn Regins í þessum flokki telur 69 fasteignir, um 166.316 fermetrar. Fjöldi leigutaka í eignum sem heyra undir sviðið eru um 260.

Staðsetning eigna á þessu sviði er dreifð en stærstu eignir eru Katrínartún 2, Ofanleiti 2, Suðurhraun 1, Mjölnisholt 12-14 og Dvergshöfði 2.

Skrifstofuhúsnæði

Stærstur hluti eigna í þessum flokki eru á höfuðborgarsvæðinu um 91%, en einnig á Akureyri, Akranesi, Egilsstöðum, Ísafirði, Reykjanesbæ og Selfossi. Langstærsti hluti fermetra er í póstnúmerum 105 og 108, eða um 54%.

Staðsetning skrifstofuhúsnæðis með tilliti til almenningssamgangna hefur meira vægi í staðsetningarvali fyrirtækja en áður, áherslur Regins eru á Kjarnasvæði sem öll liggja í nálægð við fyrirhugaða Borgarlínu. Um 64% fermetra skrifstofuhúsnæðis í eignasafni Regins eru á svæðum sem félagið hefur skilgreint sem Kjarna.

Meðal stærstu leigutaka eru Verkís, Árvakur og Landsbankinn. Af nýjum leigutökum á árinu 2019 má nefna Kviku banka.

Iðnaðar, geymslu og lagerhúsnæði

Eignir í þessum flokki eru að stærstum hluta í Molduhrauni í Garðabæ og á Völlum/Hellum í Hafnarfirði.

Meðal stærstu leigutaka eru Ísafoldarprentsmiðja, Tempra, Sjóklæðagerðin og Valka. Af nýjum leigutökum á árinu 2019 má nefna Distica.

Hótel og gistiheimili

Hótel félagsins eru öll vel staðsett og hluti er í byggingum sem eru þekkt kennileiti. Auk hótelanna fjögurra, Apótek hótel, Hótel Klett, Hótel Óðinsvé og Hótel Kea er í eignasafni Regins lúxushótelið Tower Suites sem leigir út 8 svítur á efstu hæð turnsins í Katrínartúni 2.

Stærstu leigutakar eru Kea hótel og Hótel Klettur.